Title: PROSES PENILAIAN PROPERTI
1PROSES PENILAIAN PROPERTI
2PROSES PENILAIAN
IDENTIFIKASI DAN PERUMUSANo
Maksud / Tujuan Penilaian o Tanggal
Penilaian o Identifikasi Properti
o Batasan dan Dasar Nilai o
Identifikasi Legalitas o
Asumsi dan Hipotesis PENETAPAN
PERMASALAHAN DAN LINGKUP PEKERJAAN
PERENCANAAN DAN SURVEY PENDAHULUANo
Orientasi Pendahuluan o Persiapan dan Perencanaan
Pengumpulan Data o Daftar dan Jenis Data
Diperlukan o Sumber Data o Perencanaan Tenaga
Kerja
- PENGUMPULAN, PENCATATAN
DAN PEMERIKSAAN - DATA DAN INSPEKSI UMUM
DATA DAN INSPEKSI KHUSUS - Faktor Geografi Daerah, Kota, Lingkungan
Objek Dinilai Lokasi, aksesibilitas -
legalitas, karakteristik fisik - Faktor Perekonomian, Kondisi Pasar Properti
Perbandingan penjualan, pembuatan
baru,pendapatan
-
- ANALISIS DAN PENFSIRAN DATA
- Highest and Best Use - Review
Pasar Properti - Penyesuaian Terhadap
Pendekatan
PENERAPAN TIGA PENDEKATAN PERHITUNGAN o
Perbandingan Data Pasar o
Kalkulasi Biaya o
Kapitalisasi Pendapatan
REKOMENDASI UNTUK TAKSIRAN
AKHIRPENETAPAN NILAI
PENYUSUNAN LAPORAN PENILAIAN
3TUJUAN PENILAIAN
- Tugas penilaian sesuai dengan tujuan
penilaian dibedakan menjadi
- Penilaian Untuk Laporan Keuangan (Valuation for
Financial Report) - Penilaian Untuk Kepentingan Publik (Public Sector
Valuation) - Penilaian Untuk Kepentingan Individu
- Penilaian untuk Laporan Keuangan mencakup
- Penilaian untuk revaluasi aset (aktiva tetap)
berkaitan dengan laporan perpajakan. - Penilaian aset untuk kelengkapan Laporan Keuangan
Perusahaan - Penilaian aset untuk penerbitan Neraca Awal dan
atau Laporan Keuangan Pemerintah Daerah maupun
Pemerintah Pusat. - Penilaian aset untuk pencatatan di Pasar Modal
- Penilaian aset / penilaian usaha untuk
privatisasi perusahaan, Badan Usaha Milik Negara
(BUMN) maupun Badan Usaha Milik Daerah (BUMD). - Penilaian aset / Penilaian Usaha, KSO, BOT, BTO.
- Penilaian aset / Penilaian Saham untuk akuisisi
aset / saham - Penilaian aset / Penilaian Usaha untuk
penggabungan usaha (merger) atau joint venture. - Penilaian aset yang akan dipakai sebagai modal
disetor dalam pendirian perusahaan.
4TUJUAN PENILAIAN
- Penilaian Untuk Jaminan / Agunan
- Penilaian atas aset sebagai jaminan / agunan
fasilitas kredit - Penilaian atas aset sebagai jaminan pengganti /
tambahan - Penilaian aset untuk asuransi, atas aset jaminan
fasilitas kredit - Penilaian aset atas progress kemajuan Proyek yang
dibiayai fasilitas kredit (Project Monitoring). - Penilaian aset adanya perubahan design dan
eskalasi biaya proyek yang dibiayai dengan
fasilitas kredit. - Penilaian aset jaminan / agunan yang telah
diambil alih Bank.
- Penilaian untuk Kepentingan Publik
- Penilaian aset untuk penetapan Nilai Jual Obyek
Pajak (NJOP) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) - Penilaian aset untuk kompensasi/penggantian
kerugian/pencemaran - Penilaian sebagian / seluruh properti untuk
eminent domain - Penilaian untuk jual beli, sewa menyewa, tukar
guling maupun kerjasama atas aset milik negara.
- Penilaian Untuk Kepentingan Individu
- Penilaian aset/saham untuk pembagian harta
warisan/perceraian (gono-gini) - Penilaian aset/saham untuk kepentingan jual beli,
sewa menyewa maupun kerjasama usaha.
5IDENTIFIKASI PROPERTI
- Lokasi Objek Penilaian
- - Alamat - Desa / Kelurahan, Kecamatan,
Kotamadya / Kabupaten, Propinsi - Keterangan
Khusus - Jika lebih dari satu Lokasi uraikan semuanya
! - Daftar dan Jenis Properti Objek Penilaian
- Industri Terkait Dengan Objek Penilaian
- Nama dan Alamat Perusahaan Pemberi Tugas
- Identitas Kepemilikan Properti Objek Penilaian
- Jika berbeda dengan identitas pemberi tugas,
uraikan - - Kaitan diantaranya - Perjanjian /
kesepakatan yang ada - Surat bukti kepemilikan tanah dan perjanjian
pembangunan yang dimiliki - Dokumen
pembebasan tanah (untuk pembangunan Real Estat)
- Sertifikat Pemilikan Tanah - IMB IPB
- Dokumen lain terkait -
6IDENTIFIKASI PROPERTI
- Tanggal Penilaian diperlukan untuk menentukan
kapan Nilai yang dihasilkan berlaku - Tanggal penilaian tidak boleh ditetapkan
setelah tanggal Inspeksi dilakukan, tetapi
boleh ditetapkan sebelumnya (kebelakang) - Tanggal penilaian sangat penting untuk
menghindari klaim dikemudian hari atas
kerugian penggunaan Laporan. - Properti mempunyai sifat selalu berubah
(Principle of Change)
- Adanya keterbatasan properti dan data dari
Objek Penilaian - Perlu adanya asumsi khusus akibat keterbatasan
yang ada - Hipotesa yang mungkin diperlukan
7DATA DAN INSPEKSI
- Kondisi Geografi Objek Penilaian -
Identifikasi geografi ketinggian daerah, iklim,
curah hujan - Daerah pedesaan, perkotaan -
Kependudukan, sosial dan budaya kemasyarakatan
- Tingkat kepadatan penduduk dan bangunan -
Tata ruang - Faktor Perekonomian - Ekonomi penopang
daerah - Ciri utama daerah / lingkungan -
Perkembangan Industri dan Pembangunan - Daya
beli masyarakat - Kondisi Pasar Properti Objek Penilaian -
Kuantitas - Harga -
Kondisi persaingan - Supply and demand - Inspeksi - Orientasi tata ruang daerah -
Biro Pusat Statistik dan dinas terkait -
Institusi pasar Properti atau Industri
8DATA DAN INSPEKSI
- Objek Penilaian - Lokasi - Legalitas -
Karakteristik fisik tapak dan bangunan Objek
Penilaian - Aksesibilitas - Peruntukan yang
ada dan kebijakan terkait - Utilitas dan
fasilitas lingkungan - Pembanding - Lokasi, alamat, kontak
personal - Data properti - Data penjualan
atau penawaran - Batasan Khusus - Inspeksi - Lokasi Objek pencocokan data
dengan objek yang ada - Dinas Tata Kota -
Badan Pertanahan Nasional (BPN)
9? ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU)
- Prinsip Dasar
- 1. Legally Permissible
- Pembatasan Hak peruntukan, peraturan bangunan,
pembatasan penggunaan - Penggunaan Yang Ada
- - Faktor Politis
2. Physically Posible
- Topografi dan Geologi
- Bentuk dan Ukuran (tanah dan bangunan)
- Aksessibilitas
- Fasilitas dan Utilitas
- Lingkungan setempat, penggunaan sekitar dan
dampak lingkungan - Kebiasaan (sosial dan budaya) setempat
- - Konservasi yang ada (bangunan vegetasi
penting)
10? ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU)
3. Economically / Financially
- Karakteristik Pasar Properti Penawaran dan
Permintaan, Trend Perputaran (turn over trend),
Trend Nilai - Reputasi wilayah, kebanggaan masyarakat, daya
tarik properti, reputasi developer - Properti pesaing
- Daya beli masyarakat
- - Kondisi keuangan dan moneter
4. Maximally Productive
- Kegunaan apa yang menghasilkan / memproduksi
nilai sisa tanah tertinggi konsisten dengan rate
of return yang dijamin oleh pasar, bagi kegunaan
properti
11? ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU)
- Kekuatan pasar menciptakan nilai, sehingga
interaksi antara kekuatan pasar dengan HBU sangat
penting. - HBU mengidentifikasi keuntungan yang paling
mungkin dengan kegunaan yang paling kompetitif
bagi properti yang dinilai. - Dengan HBU di definisikan
- The reasonably probabble and legal use of
vacant land or improved property, which is
physically possible, appropriately supported,
financially feasible and the result in the
highest value - Pandangan idealis HBU adalah penggunaan yang
paling dapat diterapkan yang dapat dilaksanakan
dalam pandangan konsumen, aspek keuangan,
implikasi hukum dan sosial dan sebagainya. - - Sedangkan pragmatis dan realitis HBU terbatas
pada penetapan yang realistis dimana pembeli
potensial dapat menggunakan properti (penggunaan
yang paling mungkin)
12? ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU)
- HBU tanah kosong (vacant land)
- HBU yang terbangun (as improved)
- Digunakan untuk apa tanah itu
- Dipertimbangkan hubungan kegunaan saat ini
kegunaan potensial - - Alasan HBU tanah kosong estimasi nilai tanah
dan identifikasi perbandingan harga atas tanah
tersebut.
- Kegunaan yang maksimal nilai sebuah investasi
property, konsisten dengan rate of return dan
risiko jangka panjang. - - Penggunaan bangunan berubah, harus dibandingkan
diantara keduanya, dengan mempertimbangkan
seluruh investasi dan capital expenditurenya.
131
- Metode Tambah Kurang- Metode Jumlah Rupiah-
Metode Persentase
Perbandingan Data Pasar(Market Data Approach)
2
- Metode Survey Kuantitas- Metode Unit
Terpasang- Metode Meter Persegi- Metode
Indeks Biaya
Kalkulasi Biaya(Cost Approach)
3
Kapitalisasi Pendapatan(Income Approach)
- Gross Income Multipier- Direct Capitalization
Method- Discounted Cash Flow- Residual
Technique
14- Metode Perbandingan Data Pasar
- Metode Perbandingan Data Pasar biasa disebut juga
o Perbandingan Harga Jual (Sales Comparison
Method)o Perbandingan Data Langsung (Direct
Market Comparison Method) - Penilaian dilakukan dengan membandingkan secara
langsung properti yang dinilai dengan data
properti yang sejenis - Persyaratan digunakan Metode Pendekatan Data
Pasar- Properti terletak di daerah yang
mempunyai peruntukan yang sama dengan data
yang tersedia- Data yang tersedia cukup banyak-
Properti yang dinilai mempunyai banyak kesamaan
dengan data - Data yang tersedia relatif baru
15- Metode Perbandingan Data Pasar
- Tahap Penilaian
- - Kumpulkan data pembanding minimal 8 data
- - Analisa faktor-faktor yang mempengaruhi
Nilai - - Penyesuaian terhadap faktor yang
mempengaruhi Nilai - - Nilai Indikasi
Nilai Indikasi Properti Data Pasar Properti
sejenis/sebanding /- Penyesuaian
16Metode Perbandingan Data Pasar
1. Metode Tambah Kurang (Pluses and Minuses
Method)
- Digunakan apabila data pembanding mempunyai
banyak faktor persamaan dengan properti yang
dinilai - Penyesuaian dengan cara membandingkan langsung
semua faktor yang mempengaruhi Nilai secara
keseluruhan - Menganalisa lebih dan kurang dari data
perbandingan yang ada
2. Metode Jumlah Rupiah (Rupiah Amount Method)
- Digunakan untuk menilai properti yang data
pembandingnya lebih banyak perbedaannya dari
properti yang dinilai, tapi masih dalam batas
toleransi yang wajar - Penyesuaian dengan cara menganalisa lebih dulu
faktor yang akan mempengaruhi Nilai - Hitung penyesuaian dari faktor tersebut antara
properti yang dinilai dengan data pembanding
yang tersedia - - Penyesuaian positif properti dinilai
mempunyai faktor yang lebih dari data - - Penyesuaian negatif mempunyai faktor kurang
dari data yang tersedia - Penyesuaian dilakukan dalam satuan sejumlah
besaran Rupiah - Jumlahkan penyesuaian positif dan negatif ?
Nilai Indikasi properti yang dinilai
17Metode Perbandingan Data Pasar
3. Metode Persentase (Percentage Method)
- Sama dengan metode Jumlah Rupiah
- Hanya Penyesuaian dilakukan dengan cara memberi
indeks/persentase - Penjumlahan dari faktor penyesuaian ? Nilai
Indikasi
18Metode Kalkulasi Biaya
Pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach) adalah
Suatu metode untuk menetapkan nilai Objek
Penilaian yang diperoleh dari penaksiran Cost
Reproduction / Replacement New, dikurangi dengan
perkiraan penghapusan karena penyusutan
(deterioration and obsolescence) Nilai Tanah
dihitung dengan Metode Perbandingan Data
PasarNilai Bangunan dihitung dengan Metode
Kalkulasi Biaya
Nilai Properti Nilai Tanah (Biaya
Penggantian Baru Penyusutan)(Tanah Bangunan)
19Metode Kalkulasi Biaya
Biaya Penggantian Baru (Replacement Cost, New)
Quantity Survey
Unit-In Place
Square Meter
Index
Estimasi Penyusutan
Ekonomis
Fungsional
Kerusakan Fisik
Nilai Indikasi Dari Aset di luar Tanah
Ditambah Nilai Pasar Tanah
Nilai Pasar Dasar Pendekatan Biaya
20Metode Biaya Penggantian Baru
Metode Kalkulasi Biaya
- Metode Survey Kuantitas (Quantity Survey
Method)- Perhitungan secara terperinci- Memakan
waktu lama- Hasilnya sangat teliti- Biasa
digunakan oleh kontraktor untuk RAB - Metode Unit Terpasang (Unit in Place Method)-
Membagi bangunan yang dihitung biayanya menjadi
beberapa unit besar - Metode Meter Persegi (Square Meter Method)-
Membandingkan biaya per meter bangunan yang
dinilai dengan bangunan lain yang sejenis - Metode Indeks Biaya (Index Method)- Memberi
indeks terhadap harga bahan, upah, tenaga kerja
dan lain- lain
21Metode Kalkulasi Biaya
- Penyusutan merupakan pengurangan nilai dari
nilai pembuatan baru.- Penentuan Jumlah
Penyusutan adalah dari waktu membangun sampai
saat penilaian.
- Kerusakan Fisik (Physycal Deterioration)
Rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada
strukturnya. - Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence)
Perencanaan yang kurang baik, ketidak seimbangan
yang berhubungan dengan ukuran, model, bentuk,
dan lainnya. - Kemunduran Ekonomis(Economic Obsolescence)
Faktor luar yang mempengaruhi, perubahan sosial,
peraturan pemerintah dan lainnya.
22Metode Kalkulasi Biaya
- Rumus Penyusutan / Depresiasi
Penyusutan Fisik Umur Efektif x 100
Umur Manfaat
o Penyusutan Fisik ()o Umur Efektif (tahun)o
Umur Manfaat (tahun)
2. Kerusakan Fungsional dan Kemunduran Ekonomis
Kemunduran Fungsional / Ekonomis Kemunduran
Fungsional / Ekonomis x (100 - Penyusutan
Fisik)
o Penyusutan Fisik ()o Kemunduran Fungsional
()o Kemunduran Ekonomis ()
23Metode Kapitalisasi Pendapatan
- Berdasarkan pada pola pikir hubungan antara
pendapatan dari properti dan nilai properti
itu sendiri - Nilai Pasar Properti kurang lebih sama dengan
suatu modal yang mempunyai potensi untuk
mendapatkan pendapatan - Nilai Pasar Properti adalah nilai sekarang dari
keuntungan yang diharapkan di masa yang akan
datang (present value of future benefits) - Nilai dari properti tergantung pada kemampuan
properti itu untuk mendapatkan keuntungan - Pendapatan di masa yang akan datang dari
properti merupakan keuntungan bagi pemilik - Metode ini dipakai untuk properti yang
dibangun/dibuat dengan tujuan menghasilkan
pendapatan (income producing property) seperti
Gedung Perkantoran, Hotel, Pusat perbelanjaan,
dll
24Digunakan bila - Pendapatan bersih pertahun
dianggap tetap, tidak pernah berubah- Lamanya
investasi sifatnya tak terhingga atau menerus
(Perpituity)
Metode Kapitalisasi Pendapatan
- Direct Capitalization Method
V I R
V Nilai Pasar Properti (Rp) I Pendapatan
Bersih Tahunan (Rp)R Tingkat Kapitalisasi ()
25 1. Hitung Pendapatan Kotor2. Hitung
Biaya-biaya Pengeluaran3. Hitung Pendapatan
Bersih Tahunan4. Proses Kapitalisasi
Metode Kapitalisasi Pendapatan
- Langkah Dasar Perhitungan
26Metode Kapitalisasi Pendapatan
Potensi Pendapatan Kotor(Gross Income Potensial)
Dikurangi
Kerugian Sewa
Sama dengan
Pendapatan Kotor Efektif(Effective Gross Income)
Dikurangi
Biaya Operasional (Operating Expenses)
Sama dengan
Pendapatan Bersih(Net Operating Income)
Diproses
Teknik Penyisaan Bangunan
Teknik Penyisaan Harta Tetap
Teknik Penyisaan Tanah
Kesimpulan Nilai
27 Biasa disebut juga o
Analisa Pengali Pendapatan Kotor
o Gross Rent Multiplier (GRM) - Dasar
pemikiran seorang pembeli tidak mau membayar
properti lebih
besar dari jumlah yang bisa diterimanya -
Digunakan untuk properti / rumah tinggal yang
disewa/dikontrakan - Pembayaran sewa merupakan
pendapatan kotor - Data pembanding harga
transaksi dan pendapatan kotor tersedia -
Pengali Pendapatan kotor adalah rasio antara
harga jual dan pendapatan sewa kotor dari
properti sebanding
Metode Kapitalisasi Pendapatan
- Gross Income Multiplier (GIM)
GIM SP GEI
SP Harga jualGI Pendapatan Kotor efektif
28Metode Kapitalisasi Pendapatan
- Discounted Cash Flow (DCF)
- DCF atau dikenal juga dengan metode Arus Kas
yang didiskonto - Arus Kas dapat lebih memberikan gambaran
pendapatan suatu properti baik sekarang maupun
yang akan datang, dengan memperhatikan
data-data masa lampau - Proyeksi arus kas sangat penting dalam
Penilaian, oleh karena itu diperlukan -
Prinsip antisipasi (principle of anticipation)
- Penyesuaian seluruh data pasar - Analisa data
pasar secara cermat - Data pasar harus akurat
- Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap
memenuhi prediksi arus kas (umumnya 5 10
tahun)
29Skema Penyusunan Proyeksi Pendapatan
Metode Kapitalisasi Pendapatan
Review KomprehensifKinerja Masa Lalu, growth,
profitability
Review Data Pasar, Lingkungan usahakinerja
sektor usaha persaingan, prospek
Analisa Penyesuaian
Kembangkan Asumsi Skenario
Proyeksi Pendapatan
30 Langkah Dasar Perhitungan
Metode Kapitalisasi Pendapatan
- Tentukan Proyeksi Arus Kas Bersih
- Tentukan tingkat diskonto
- Konversi arus kas bersih dengan diskonto sesuai
periode waktunya - Kapitalisasi arus kas bersih periode kekal
dengan cap-rate yang sesuai - Konversi arus kas setelah waktu spesifik
(periode kekal) dengan faktor diskonto - Jumlahkan arus kas bersih periode kini dengan
periode kekal
Nilai Pasar Properti
PV AKBPeriode Spesifik
PV AKBPeriode Kekal
31 Secara Umum Metode Arus Kas Terdiskonto
digambarkan dalam Persamaan berikut
Metode Kapitalisasi Pendapatan
Proyeksi AKB t1
Proyeksi AKB t2
ProyeksiAKB t3
ProyeksiAKB t4
ProyeksiAKB t5
PerpetuityAKB t6/(i-g)
DF t2
DF t1
DF t3
DF t4
DF t5
Df t5
AkumulasiNilai Kini AKB IndikasiNilai
PasarProperti
32Penilaian Tanah
- Metode Pengembangan Tanah (Land Development
Method)
- Digunakan bila tanah terletak pada daerah
berkembang - Data harga pasar yang wajar di daerah sekitar
sulit diperoleh - Data harga jual dari tanah yang telah
dikembangkan tersedia - Memiliki site plan yang telah disetujui oleh
Pemda setempat - Mempunyai potensi untuk dikembangkan sebagai
daerah pemukiman, pertokoan atau perindustrian,
atau lainnya - Lokasi Tanah memiliki aksesibilitas yang baik
33ISI LAPORAN PENILAIAN
- Alamat yang dituju
- Penugasan dan Asumsi Khusus
- Tujuan Penilaian
- Tanggal Penilaian
- Dasar Penilaian
- Asumsi-asumsi
- Identifikasi Properti dan Deskripsi
- Informasi terkait lainnya
- Opini tentang Nilai
- Tanggal Laporan
- Lampiran-lampiran