La organizaci

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La organización del derecho de propiedad

• Benito ARRUÑADA
• Universitat Pompeu FabraBarcelona
• http//www.econ.upf.es/arrunada
• Washington, 21 de noviembre de 2003Barcelona, 25
  de noviembre de 2003 Madrid, 4 de diciembre de
  2003

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Motivación

• H. de Soto Se han perdido los planos!?
• Laguna en conocimiento
• Estudios descriptivos faltos de comprensión de
  principios básicos
• Derecho y Análisis Económico del Derecho
  fragmentada y local
• Principalmente Calabresi Melamed72, Baird
  Jackson84, Rose88, Heller99, Merrill
  Smith00, Hansmann Kraakman02
• Objetivo ingeniería inversa de instituciones
  de propiedad La presentación se basa en 4
  trabajos
• Principalmente, Property Enforcement as
  Organized Consent (JLEO, 2003)
• Role of Title Insurance in Different Systems
  (GPRI, 2001)
• Judicial Rulemaking in Western Law (Handbook
  NIE, 2004)
• Economics of Notaries (EJLE, 1996)

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Dos tipos de derechos

• Derechos reales, in rem
• Válidos contra todos
• Versan sobre la cosasobreviven transacciones
• Derechos obligacionales, personales o de crédito
• Válidos contra personas específicas
• No sobreviven transacciones

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Derechos reales problema y solución

• Toma y daca
• Ventaja en eficacia o enforcement para que un
  derecho sea dañado se requiere el consentimiento
  del titular
• Valor depende de la naturaleza del activo p.
  ej., tierra vs. intangibles
• Costes de transacción adquirentes reacios a
  contratar porque pueden existir derechos adversos
  que sobrevivan la adquisición
• Solución Organizar la reunión de
  consentimientos ? El derecho requiere publicidad
  para que un derecho sea real
• Pero surgen de problemas de (1) organización y
  (2) enforcement

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El problema de los derechos realesEjemplo 1

• A vende casa a B
• A vende casa de nuevo a C
• Dilema en la asignación de derechos reales y
  obligacionales
• Quién debería conservar la casa, B o C?
• Quién debería tener una reclamación contra A?

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El problema de los derechos realesEjemplo 2

• A alquila una casa a B
• A vende la casa a C, libre de arrendamientos
• Dilema
• Hay una casa y una reclamación contra A
• Quién debería conservar la casa, B o C?
• Quién debe tener sólo una reclamación contra A?
  B o C?
• Qué prefiere usted, la casa o la reclamación?

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El problema de los derechos realesEjemplo 3

• A hipoteca su casa a B
• A la hipoteca de nuevo a C, otorgándole prioridad
• Dilema
• Qué hipoteca debe tener prioridad, la de B o la
  de C?
• Quién tendrá sólo una reclamación contra A si la
  segunda deuda no puede ser satisfecha con el
  valor de la casa?

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Ejemplo Hipoteca

• Toma y daca
• Ventaja en eficacia no hay riesgo de impago
• Coste de transacción si se da valor a hipotecas
  ocultas, nadie comprará o prestará incluso con
  hipoteca
• Solución Requerir publicidad para que se
  constituya una hipoteca ? el 2.º prestamista o
  comprador requiere que el 1.º quite la hipoteca.
  Dificultades
• Organizar la publicidad
• Eficacia de la ejecución hipotecaria

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Primera Parte Organización de la Publicidad

• Cambiando la regla de la prioridad
• Privacidad primero en tiempo (contrato) primero
  en derecho
• Publicidad primero in publicar, primero en
  derecho
• Registro de documentos
• Registro de derechos

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Privacidad (Inglaterra antes del registro)
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Publicidad mediante registro de documentos
(Francia, EEUU)
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Claves del registro de documentos

• Depuración ex ante
• Voluntaria ? anotación contradictoria
• El seguro de títulos tiene carácter preventivo en
  un 95 y no actuarial
• Preventivo evitación de riesgos, que lleva a
  depurarlos o excluirlos de las pólizas
• Actuarial sólo riesgos pequeños e improbables se
  aseguran por la ley de los grandes números

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Publicidad mediante registro de derechos
(Alemania, Australia, España, Inglaterra)
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Claves del registro de derechos

• Riesgo se degrada fácilmente, por
• Malos incentivos ? lentitud, errores
• Sentencias judiciales contra la inscripción
  registral
• Requiere
• Incentivos que aseguren rapidez y calidad
• Protección de la interferencia judicial ?
  configurar registros como tribunales
  especializados

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1.er contrato
2.o contrato con terceros
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Análisis comparativo

• Depuración de derechos contradictorios
• Voluntaria e incompleta en privacidad y registro
  de documentos
• Obligatoria y completo en registro de derechos
• Equivalencias funcionales
• Notariado seguro de títulos
• Registro de derechos (registro de derechos
  tribunales) ? adquirentes completamente
  protegidos
• Mismos efectos tras intervención pública, pero
  esta intervención sucede en momentos distintos
• ex post (judicial) en privacidad y registro de
  documentos
• ex ante en registro de derechos ? adquirentes
  protegidos

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Principios organizativos comunes

• Competencia en contrato privado ? (máxima)
  calidad, (mínimo) coste
• Entrada libre e integración vertical
• Búsqueda de rentas por proveedores del XIX
• Notarios, solicitors ingleses, etc.
• EEUU Unauthorized Practice of Law, excepción del
  seguro de títulos en la Gramm-Leach-Bliley Act,
  etc.
• Monopolio en contrato público ? registro
  independiente ? protección de terceros
• Necesario no confundir Múltiples puertas con
  múltiples registros

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Dudas sobre rendimiento

• Registro de documentos menos costoso (?)
• Depuración voluntariapero duplicada
• Incentivos privadospero monopolios muy regulados
• Registro de derechos más efectivo (?)
• Mayor seguridadpero
• Difícil de alcanzarse convierte en registro de
  documentos
• Incompletop. ej., overriding interests (ciertas
  posesiones)
• Por su eficacia, se le asignan controles legales
  de todo tipo

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Precios por vender una casa de 75,000 (1996
fuentes múltiples)
Registros de documentos Registros de documentos Registros de derechos Registros de derechos Registros de derechos
EEUU Francia Alema-nia España RU
Abogados 1.33 1.17
Certificados 0.02 0.03 0.14
Notario 0.02 1.28 4.00 0.35
Registrador 0.07 0.10 0.34 0.10 0.20
Seguro de título 0.70
Costes jurídicos 2.12 1.40 4.34 0.47 1.51
Agente inmobiliario 6.00 5.00 5.50 4.00 2.52
Impuestos 3.00 7.14 2.00 7.00 1.00
Total 11.12 13.54 11.84 11.47 5.03
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Clases de precios

• Ambos registros en derecho común y civil
• Sustituciónp. ej., en EEUU
• abogados y seguro de título en lugar de
• notarios y tasas de registro
• Bajo importe de costes jurídicos frente a otros
• Pero cautela con comparaciones de este tipo
• Precios no son costesimpuestos en Alemania
• Baja seguridad del registro de documentos
• Subvenciones cruzadas entre transaccionescostes
  fijos y escalas de precios no suficientemente
  regresivas

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Conclusiones sobre organización

• Ver sistemas como tecnologías
• Es necesario un conocimiento específico para
  diseñar y conducir bicicletas y cochestambién
  para registros
• Adaptación
• Escasos intercambios y posibles riesgos de la
  publicidad
• Evidencia europea siglos para introducir
  publicidad
• Carece de sentido injertar piezas de derecho
  anglosajón sin conocer su función en ambos
  sistemas jurídicos
• Principales riesgos (de ambos sistemas)
• Degradación por decisiones legislativas y
  judiciales
• Búsqueda de rentas por notarios y similares
• Malos incentivos de los proveedoresse requiere
• responsabilidad personal
• compensación residual
• carrera profesional

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Segunda parte La necesidad de eficacia en la
ejecución

• Riesgos
• Soluciones

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Los riesgos de la ineficacia

• Riesgo judicial degradación de las reglas de
  prioridad y propiedad
• Ejemplos prioridad, derechos posesorios
• Riesgo legislativo cambio retroactivo de
  condiciones
• Problema presente en todos los países, incluido
  EEUU moratoria de hipotecas en EEUU en los
  1930s
• Factores agravantes
• Ciertos bienes viviendas, granjas
• Ciertas personas
• comunidades locales muy unidas, extranjeros
• sesgos cognoscitivos contrarios al mercado, sobre
  todo en transacciones abstractas y contra
  ausentes (3os. genéricos)

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Soluciones

• Restringir la discrecionalidad judicial
• Problema general Arruñada y Andonova (2004)
• Ejemplo Jurisdicción especializada para
  propiedad (Registro)
• Requiere una brecha cognitiva entre legisladores
  y jueces
• Instituciones eficaces por sí mismas
• Bancos hipotecarios nacionales
• Cooperativas de prestamistas
• Cajas de ahorro, Montes de piedad, etc.
• Building societies inglesas
• Sistemas comunitarios de hipoteca (Indonesia)
• Lo contrario debilidad intrínseca de los
  acreedores grandes y extranjeros (p. ej., BID)

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Parte 3 Reuniendo Organización y Enforcement
26
Ejecución hipotecaria Meses desde insolvencia a
venta (registro de documentos en amarillo)
Fuentes EMF02, Butler03
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Lecciones

• Hipótesis explicativa El registro de documentos
  (una mera presentación, en amarillo) pospone la
  purga hasta la ejecución, retrasando el
  procedimiento
• También plazo mayor si la judicatura es
  ineficien-te (Italia)menor en EEUU, Francia,
  Holanda

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Comentario final sobre bienes muebles

• Precaución cuando se da al poseedor más poder
  para gravar los bienes
• propietario ?1? comerciante ?2? prestamista
• Toma y daca
• favorece uso de los bienes como garantía (2)
• pero desanima entregar la posesión (1)
• Equilibrio óptimo es probable que dependa de la
  eficiencia del poder judicial

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Resumen

• Derechos reales clave para comprender la
  propiedad
• Derechos reales originan toma y daca de
  beneficios en cuanto a eficacia y costes de
  consentimiento
• Solución publicidad ? se puede contratar
  consentimientos ex ante ? derechos depurados
• Esta contratación en dos pasos se organiza vía
• Competencia ? asegura calidad en primer contrato
• Monopolio ? protege a terceros en segundo
  contrato
• El registro de derechos eficaz porque los
  derechos son completamente depurados ex ante