Les ingr

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Les ingrédients de léquation économique du
logement social
Forces et faiblesses ?

• Dominique HoorensDirecteur des Etudes
  Economiques et Financières
• Le 24 janvier 2012

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Les statuts doccupation en France
Source Enquête nationale Logement 2006
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Objectif du logement social Proposer des
loyers moins élevés
Comparaison du niveau des loyers en 2009
Loyer mensuel / m2 Secteur locatif privé (OLAP) Secteur Hlm
Paris 19,0 6,8
Aix 11,3 4,8
Toulouse 6,9 4,6
Lille 8,1 5,1
Strasbourg 8,0 4,9
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Proposer des loyers moins élevés
Distribution des loyers au sein des parcs
locatifs (Province)
social
privé
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à des ménages aux revenus modestes
Les déciles de niveau de vie sont les montants tels qu'ils séparent l'ensemble des ménages en 10 part égales.
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Un modèle de développement en pleine activité
PLUS ET PLAI programmés
En nombre de logements
Sources budgets annuels du logement
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Equilibre dune opération locative
Cas type
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Plan de financement du PLUS (1)
9
Plan de financement du PLUS (2)
10
Plan de financement moyen dune opération HLM
140 000 euros/logement
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Pour un objectif de loyer bas
Loyer déquilibre selon la proportion des prêts
/m2/mois
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Première interrogation
Capacité à tenir les prix

• Sachant que le foncier pèse pour environ 25
  dans les coûts

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Deuxième interrogation la capacité à trouver
des financements
Epargnants
Garantie Défiscalisation
35
Etat
Financement des PME
Etablissements bancaires
65
Rémunérations
Centralisation
Prélèvement sur le bénéfice
Fonds dEpargne CDC
Placements financiers
Autres investissements
Collectivités locales, transports, universités,
hôpitaux, traitement des eaux
Organismes Hlm Prêts habitat/Ville
Collectivités locales CGLLS
Garanties
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• Circuit Livret A le ratio protecteur de
  1.25
• (dépôts centralisés/encours politique de la
  ville)
• peut être atteint, en fonction des besoins
  demprunts et des dépôts à lhorizon 2014/2015

• Dautres pistes de financement ?
• En labsence de bonification, elles conduisent,
  aux conditions déquilibre actuelles, à relever
  les loyers de sortie ou à rechercher plus de
  subventions

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Des fonds gratuits pas si gratuits !
Troisième interrogation
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revient à une aide dEtat
Bonification CDC
Arbitrage entre les dépenses de lEtat.
Mobilisation du contribuable national ou de
cotisations
Aide de lEtat (et APL !)
Aide de la région
Arbitrage entre les dépenses régionales.
Mobilisation du contribuable national et régional
Arbitrage entre des dépenses départementales.
Mobilisation du contribuable national et
départemental
Aide du département
Arbitrage entre des actions locales. Mobilisation
du contribuable national et local
Aide du bloc communal
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Dautres formes de péréquation existantes

• Générationnelle entre actuels et futurs
  locataires

• Géographique le prélèvement sans gain sur
  et partiellement en faveur des organismes

Mais aussi le circuit Livret A
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Prélèvement une histoire complexe

• Une CRL
• (2,5 sur les loyers)

340 mo

• Un nouveau dispositif Scellier
• (prélèvement sur potentiel financier ou
  loyer)

340 mo

• Amendé par le Sénat
• (prélèvement sur potentiel financier ou
  loyer)

150 mo

• Dispositif final de la commission mixte
• (prélèvement sur potentiel financier ou
  loyer)

175 mo sur potentiel ou loyer 70 mo (pendant 3
ans) sur autofinancement
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Le prélèvement combinaison de deux dispositifs
Plafond fonction du loyer et accroissement du
patrimoine. exemple 6 000 (8 - 4 )
Prélèvement/logement
Courbe prélèvement progressif
Potentiel/logement
Taux par tranche
0
4
8
12
16
un dispositif favorable aux groupes
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Dautres formes de péréquation dont on parle

• Entre organismes
• Entre organismes au sein dun groupe
• Au sein dun organisme
• géographique
• de redistribution ou de développement
• Entre opérations - public/privé
• - marché/hors marché

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Réforme des valeurs locatives des entreprises
et des ménages !
Réforme des valeurs locatives des entreprises
et des ménages !

• Dominique HoorensDirecteur des Etudes
  Economiques et Financières

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Analyse

• Une approche économique des bases bienvenue

• Un principe dapplication qui corrige les
  disparités dévaluation à un niveau territorial
  étroit
• Base dimposition nouvelle valeur économique
  coefficient correctif local

somme des anciennes bases Coefficient
correctif somme des nouvelles bases
Maintien du montant des bases
Mais ne corrige pas les disparités dévolution
entre les territoires

• Une des raisons
• Des contribuables assujettis à la taxe sur le
  foncier bâti sur deux bases dimposition
  (ménages/anciennes entreprises/nouvelles)
• Et une volonté de garder le même taux

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Des interrogations

• Méthode mal adaptée pour disposer des bons outils
  de péréquation ?

• Le principe dapplication est-il juste ?

• Neutralisation par territoire en corrigeant des
  bases, des taux, des produits, des dotations pour
  palier un défaut dactualisation depuis 30 ans

• Séparer le foncier bâti ménages/entreprises ?

• Mise en place des nouvelles valeurs locatives et
  expérimentation

Peut on tester les résultats sans lensemble
des résultats?